Er En Notar Altid Nødvendig, Når Man Køber Og Sælger Jord?

2024 Forfatter: Sebastian Paterson | [email protected]. Sidst ændret: 2023-12-16 13:48

Loven indeholder to former for registrering af kontrakter om ejendomstransaktioner.

Den første mulighed er at indgå en aftale på et notarkontor med den efterfølgende registrering af transaktionen på kontoret for Federal Registration Service (FRS - den tidligere RRB).

Det andet, der er fastsat i Den Russiske Føderations civilret og den føderale lov "om statsregistrering af rettigheder til fast ejendom og transaktioner med det", er indgåelsen af en aftale i enkel skriftlig form. I henhold til artikel 550 i Den Russiske Føderations civile kode "Kontraktform for salg af fast ejendom" indgås kontrakten om salg og køb af fast ejendom skriftligt ved at udarbejde et dokument underskrevet af parterne. Som det følger af loven, kræver en sådan aftale ikke obligatorisk notarisering.

Lad os overveje fordele og ulemper ved hver af ovenstående metoder.

Registrering i et notarkontor af enkeltpersoner af sådanne dokumenter som for eksempel en låneaftale, testamente eller fuldmagt er i de fleste tilfælde berettiget - med undtagelse af situationer, der er fastsat ved lov, er notaren den eneste repræsentant for loven, der kan certificere dokumentet, bekræfte den juridiske kapacitet hos de borgere, der har underskrevet det. Dokumentet træder i kraft fra det øjeblik, det er certificeret af en notar eller fra det øjeblik, der er specificeret i det certificerede dokument. I tilfælde af nogle konfliktsituationer, der kræver retssag, er der ingen tvivl om, at tilliden til dokumenter, der er attesteret af en notar, er større end til dokumenter, der er udarbejdet i enkel skriftlig form, især hvis det er umuligt for en af parterne at være til stede på høring.

Situationen med ejendomstransaktioner er anderledes. Notarius pligter inkluderer attestering af indgåelse af en aftale om en ejendomstransaktion og attestering af identiteten på borgere, der underskrev det udarbejdede dokument. Aftalen træder dog først i kraft, når den er registreret hos UFRS, der tager ti arbejdsdage fra datoen for indsendelse af dokumenter. Når de indsender dokumenter til UFRS, skal de relevante embedsmænd i denne organisation naturligvis også kontrollere identiteten på de borgere, der har indgået kontrakten, kontrollere rigtigheden af kontrakten, ejerskabet af den fremmedgjorte (erhvervede) ejendom. Det vil sige, registreringsproceduren med UFRS er absolut den samme både for en notarialt indgået kontrakt og for en aftale udarbejdet af parterne uden deltagelse af en notar.

Det er klart, at det er ret vanskeligt for folk, der langt fra er jurister, at udarbejde en kontrakt på egen hånd kompetent, især hvad angår transaktioner med dyre ejendomme. Når de udarbejder sådanne kontrakter, henvender de sig som regel til advokater, der er specialiserede inden for dette område.

Hvad er forskellen mellem at udarbejde en kontrakt med en notar (som selvfølgelig også er specialist med en højere juridisk uddannelse) og en advokat inden for arealanvendelse?

A. Hvis du kontakter en advokat, afhænger betalingen for kontrakten ikke af ejendommens værdi. Dette giver parterne i transaktionen mulighed for at angive objektets reelle markedsværdi, uanset om du laver en aftale med et værelse eller køber et helt hus. I en notariseret kontrakt angiver mange ikke kun den reelle markedspris, fordi registreringsomkostningerne beregnes som en procentdel af værdien af fast ejendom. Retlig praksis viser, at ofte det eneste bevis for købers betaling til sælgeren er en kvittering fra sælgeren. Overdreven ståhej med kvitteringer kan undgås, hvis parterne angiver den reelle værdi i kontrakten, hvilket indikerer, at pengene er overført.

B. I et notarkontor vil du højst sandsynligt blive bedt om at bruge en af flere standardkontraktskabeloner, der mere eller mindre passer til din situation. En specialist inden for jordret, der grundigt har studeret funktionerne i din særlige transaktion, vil være i stand til at udarbejde en aftale, der passer bedst til parternes interesser, forudse mulige risici, om nødvendigt, give anbefalinger og hjælpe med at indsamle yderligere dokumenter, der udelukker muligheden for at udfordre transaktionen i fremtiden. En aftale er også mulig om yderligere juridisk støtte fra ejeren af den erhvervede ejendom, for eksempel dens videresalg, leasing, genopbygning osv. En mulighed er ikke udelukket, hvor en advokat, der nøje har analyseret de indsendte dokumenter, vil anbefale dig at afvise denne transaktion helt,motiveret ved at indikere mulige negative scenarier. I sidste ende falder interesserne hos parterne i transaktionen og advokaten, der interagerer med dem, sammen, mens en notars funktioner reduceres til en simpel erklæring om indgåelse af en aftale.

B. Hvis aftalen skal ændres, inden den sendes til UFRS (for eksempel besluttede parterne at ændre ejendommens værdi, eller handlen faldt igennem i sidste øjeblik, men sælgeren fandt en ny køber villig til at købe ejendommen på de samme betingelser), kan sælgeren uafhængigt omskrive en færdig kontrakt ved at indtaste korrigerede data. Hvis kontrakten er udfærdiget i et notarkontor, er det nødvendigt at ansøge om igen til notaren, betale gebyret, det vil sige starte processen forfra, hvilket vil resultere i spild af både tid og penge. For at undgå mulige komplikationer tilrådes det desuden at opsige den tidligere indgåede aftale, der kræver begge parters goodwill og deres fælles besøg i notarkontoret.

Kan vi konkludere, at notaren er et "ekstra link" ved afslutning af ejendomstransaktioner?

Ja, men med kun en meget betydelig advarsel - advokaten, der er involveret i udarbejdelsen af kontrakten, skal være en højt kvalificeret specialist inden for arealanvendelse, have erfaring med at indgå lignende kontrakter, med succes deltage i retssager i forbindelse med jordspørgsmål, være medarbejder af en organisation, der er specialiseret i at støtte transaktioner med fast ejendom.