Jeg ønsker At Købe En Grund - Hvordan Man Bestemmer De Faktiske Omkostninger Ved En Grund

2024 Forfatter: Sebastian Paterson | [email protected]. Sidst ændret: 2023-12-16 13:48

Markedsværdi eller brugsværdi?

Hvorfor bruger jeg anførselstegn, når jeg taler om”markedsværdien” af grunde? Når man bestemmer markedsprisen for en grund, går de normalt ud fra gennemsnitsprisen for indkøb svarende til kvalitet, placering, område, brugstype for jordarealer, produceret over en bestemt (ikke for lang) periode. Jo flere sådanne transaktioner analyseres, jo mere nøjagtigt kan prisen på det område af interesse for os derfor bestemmes.

Samtidig er det nødvendigt, at transaktioner blev foretaget ved hjælp af lignende finansielle ordninger uden særlige betingelser for overførsel af ejendomsrettigheder, begrænsninger og behæftelser.

I praksis giver brugen af denne teknik imidlertid ikke altid et objektivt billede af markedssituationen. Hidtil er markedet for landbrugsjord lige begyndt at danne sig. I det store og hele er der kun observeret en alvorlig mængde jordtransaktioner i de sidste 5-6 år. Ja, i det sidste år eller to har der fundet et ret stort antal ejerskabsoverførsler sted, men det forekommer mig en forgæves øvelse at bestemme de reelle købs- og salgspriser for et stort antal grunde.

På den ene side skifter et stort antal landbrugsarealer ejere som et resultat af donationsproceduren, selvom der faktisk er køb og salgstransaktioner. Da donationstransaktioner faktisk er umotiverede transaktioner, hvordan skal man i sådanne tilfælde vurdere værdien af ejendommen, der overføres til den nye ejer?

Ja, og når der foretages transaktioner til salg af grunde, indikerer kontrakten meget ofte en undervurderet værdi af grunden - primært for at betale mindre skat.

På den anden side kan du ikke blive styret af de priser, der er angivet i reklametilbud til salg af ejendomsgenstande. For det første, meget ofte, når der sælges en grund, er der mange formidlere, der tilføjer 20 eller endda 40-50% af grundprisen. For det andet udsætter grundejere ofte objekter til en oppustet pris med vilje - idet der tages hensyn til yderligere handel for et fald. Det er meget mere behageligt for køberen at købe fast ejendom med en rabat på 10-15%, mens han føler sig som en kompetent forretningsmand. For det tredje ændres markedssituationen ofte. En af de mest typiske muligheder er, når grunde udbydes til salg til en pris, der er lavere end de tidligere udstillede. For eksempel er der andre pakker med lignende karakteristika i nærheden af din grund,og ejeren besluttede hurtigt at sælge dem til en stor rabat på grund af det presserende behov for midler.

Der er en anden grund til, at det er vanskeligt at vurdere markedsværdien af bestemte grunde, det næsten fuldstændige fravær af et realkreditmarked for grunde.

Som jeg sagde ovenfor, til dato er jordmarkedet (især for grunde til kommercielle projekter, dvs. store områder) endnu ikke dannet. Mængden af transaktioner i bestemte territorier og metoderne til implementering af dem tillader ikke med pålidelighed at foretage en analyse, der er tilstrækkelig til en nøjagtig og objektiv vurdering af jordens værdi, en analyse, der kunne tages som grundlag, når man overvejer en jordareal som genstand for pant uden at tiltrække yderligere kaution eller yderligere økonomiske garantier …

Jeg tror ikke, især hvis vi ikke bruger det vage udtryk "markedsværdi", men taler om "forbrugerværdien" af dette eller det andet websted. Hvis "markedsværdi" forstås som det beløb, som en grund kan sælges for på et givet tidspunkt, undersøges mange faktorer, herunder de vigtigste, når forbrugerværdien vurderes:

a) Dynamik for prisændringer for grunde, der er ens i alle henseender for kortvarige (1-2 år) og mellemlang sigt (5 år).

b) Den forventede dynamik i prisændringer på webstedet under hensyntagen til faktorer som langsigtede planer for udvikling af det tilstødende område, den politiske og økonomiske situation i et bestemt distrikt, region, der er underlagt føderationen, ændringer i den økologiske situation, klimatiske processer i et givet område, sociale og demografiske processer osv. osv.

c) Analyse af mulige risici i forskellige udviklingsområder for denne grund, muligheden for at overvinde sådanne risici og beregning af de dermed forbundne materielle omkostninger.

d) Prognose for likviditeten af en grund på forskellige stadier af dens udvikling.

På trods af at svarene på hvert af ovenstående punkter kan være ret omtrentlige, giver deres kombination, når de undersøges inden for rammerne af en matematisk model, et ret nøjagtigt svar om forbrugerværdien på webstedet, hvilket forstås som det maksimalt tilladte pengebeløb, hvis investering, når man køber jord, sikrer rentabiliteten af den videre udvikling af webstedet.